Frais de notaire

Ce que calcule le simulateur de frais de notaire

Quatre saisies. Le prix stipulé à l'acte. La valeur du mobilier inventorié, qui se déduit de l'assiette. Le taux global des droits de mutation de votre département, à relever pour votre situation. Et le montant des émoluments, de la contribution de sécurité immobilière et des débours annoncés par le notaire dans son décompte prévisionnel.

L'outil calcule d'abord l'assiette : le prix moins le mobilier. Il applique ensuite le taux que vous avez saisi et affiche les droits de mutation. Si vous ajoutez le décompte de l'office, il donne le total des frais d'acquisition et la part qu'il représente dans le prix.

Tant que le taux départemental n'est pas saisi, le résultat reste vide et l'outil vous le dit. Ce n'est pas un oubli : il n'applique aucun taux par défaut, parce qu'aucun taux n'est valable partout. La suite de cette page explique où trouver le vôtre et comment contrôler chaque poste du décompte.

Avant de commencer : les informations du compromis

Le prix stipulé à l'acte, d'abord. C'est lui, et non le prix affiché dans l'annonce, qui sert de point de départ.

La nature du bien ensuite. Un logement ancien relève des droits de mutation de droit commun. Un logement neuf vendu en l'état futur d'achèvement relève de la taxe de publicité foncière à taux réduit, l'opération étant soumise à la TVA immobilière. Un terrain à bâtir suit un régime propre selon la qualité du vendeur.

Le département du bien, pas celui de votre domicile. C'est le conseil départemental du lieu de situation de l'immeuble qui vote le taux.

Votre qualité de primo-accédant enfin, et la destination du bien. Ces deux informations décident du taux applicable depuis 2025, ce qui n'était pas le cas auparavant. Et gardez sous la main l'inventaire chiffré du mobilier ainsi que le mandat de l'agence, qui dit à la charge de qui sont les honoraires.

Étape 1 : distinguer les quatre postes du décompte

Les droits de mutation à titre onéreux sont un impôt. Ils se composent d'une part départementale, d'une taxe communale additionnelle et de frais d'assiette et de recouvrement perçus par l'État. Le notaire les collecte et les reverse : il n'en garde rien.

Viennent les émoluments, rémunération réglementée de l'office pour les actes tarifés. Le barème est national, par tranches et hors taxes, la TVA s'y ajoutant. Les honoraires libres, eux, ne concernent que les prestations hors tarif, comme une consultation.

Troisième poste, les débours : des sommes que l'office a avancées pour votre dossier, documents d'urbanisme, état hypothécaire, cadastre, intervention d'un géomètre. Leur montant se refacture à l'euro, sur justificatifs.

La contribution de sécurité immobilière, enfin, rémunère la formalité de publicité foncière auprès du service compétent. Elle figure sur le décompte de l'office, qui en donne le montant exact pour votre dossier.

Une conséquence à retenir sur le choix du notaire. Le barème et l'impôt sont les mêmes partout, donc le total ne dépend pas de l'office. Seule la remise sur émoluments peut varier d'un office à l'autre, parce qu'elle relève d'une faculté et non du tarif.

Étape 2 : calculer les droits de mutation du département

Le taux départemental est voté chaque année par le conseil départemental, dans une fourchette fixée par la loi. Elle allait de 1,20 % à 4,50 % jusqu'en 2025. La loi de finances pour 2025 du 14 février 2025 a relevé ce plafond à 5 % à titre temporaire, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, et une large majorité de départements a voté la hausse.

Vient l'exception qui change tout pour un premier achat. La majoration ne s'applique pas aux primo-accédants, entendus comme les acquéreurs qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la signature de l'acte, lorsque le bien acquis est destiné à leur résidence principale. Pour eux, le plafond reste à 4,50 %. Deux acheteurs du même bien, au même prix, dans le même département, peuvent donc payer des droits différents. C'est nouveau, et beaucoup de calculateurs ne posent pas encore la question.

Où trouver le taux applicable ? Le tableau des taux par département est publié par l'administration fiscale sur impots.gouv.fr, et l'office notarial vous le confirmera pour votre dossier. Le taux global à saisir dans l'outil est celui qui additionne la part départementale, la taxe communale et les frais d'assiette : c'est le taux que l'office applique au prix.

Le taux retenu est celui en vigueur au jour de l'acte authentique, pas au jour du compromis. Une délibération départementale votée entre les deux peut donc déplacer le montant, à la hausse comme à la baisse.

Reste le cas du neuf. En vente en l'état futur d'achèvement, l'opération supporte la TVA immobilière et la taxe de publicité foncière au taux réduit. Les frais d'acquisition y sont nettement plus bas, mais le prix affiché inclut la TVA : la comparaison entre un neuf et un ancien se fait sur le coût total, pas sur la ligne « frais de notaire ».

Étape 3 : comprendre le barème des émoluments

Quatre tranches, appliquées en cascade et hors taxes, régissent les émoluments proportionnels, selon le tarif réglementé en vigueur depuis le 1er janvier 2021 : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 € à 60 000 €, 0,799 % au-delà. La TVA au taux normal s'y ajoute en France métropolitaine, et les taux diffèrent dans les départements d'outre-mer.

Le calcul se vérifie sans difficulté. Sur un prix de 150 000 €, les émoluments proportionnels ressortent à environ 1 596 € hors taxes, soit environ 1 915 € toutes taxes comprises. À 400 000 €, on obtient environ 3 593 € hors taxes et 4 312 € toutes taxes comprises. Le prix a été multiplié par 2,7, les émoluments par 2,3 seulement : c'est la dégressivité.

S'y ajoutent des émoluments de formalités et des émoluments fixes, indépendants du prix, ainsi que les prestations annexes prévues au tarif.

La remise, enfin. Depuis le 1er janvier 2021, un notaire peut consentir une remise d'au plus 20 % sur ses émoluments, et seulement sur la part assise sur la fraction du prix supérieure à 100 000 €. Elle doit être appliquée de façon identique à tous les clients de l'office pour une même prestation. À 400 000 €, la fraction concernée représente environ 2 397 € hors taxes d'émoluments : une remise maximale rendrait donc environ 479 € hors taxes, soit près de 575 € TTC. C'est réel, et c'est modeste au regard des droits de mutation.

Étape 4 : ajuster l'assiette, mobilier et honoraires d'agence

L'assiette des droits de mutation, c'est le prix diminué de la valeur des meubles vendus avec le bien. Cuisine équipée non scellée, électroménager, mobilier de jardin, meubles meublants : leur valeur sort de l'assiette si elle est justifiée.

Trois conditions pratiques. Un inventaire détaillé, poste par poste, annexé au compromis. Une valeur d'occasion, pas une valeur à neuf. Et des justificatifs conservés. Une valorisation disproportionnée expose à un redressement, dont le coût retombe sur l'acquéreur.

Le second levier se joue dans le mandat, avant même le compromis. La commission versée à un intermédiaire n'entre pas dans l'assiette des droits de mutation lorsque le mandat stipule qu'elle est à la charge de l'acquéreur, que le mandant soit le vendeur ou l'acquéreur. À l'inverse, une commission contractuellement mise à la charge du vendeur mais payée par l'acquéreur constitue une charge augmentative du prix, soumise aux droits.

La règle se lit donc dans le bon sens : ce sont les honoraires à la charge de l'acquéreur qui sortent de l'assiette. Elle a une conséquence concrète, et elle se joue à la rédaction du mandat, pas au moment du calcul.

Comment faire baisser ses frais de notaire, alors ? Quatre leviers, et aucun miracle : l'inventaire du mobilier, la rédaction du mandat, le statut de primo-accédant quand il s'applique, et la remise sur émoluments. L'impôt, lui, ne se négocie pas.

Étape 5 : ajouter débours et contribution de sécurité immobilière

Les débours se refacturent à l'euro. Y entrent les pièces que l'office doit obtenir pour instrumenter : documents d'urbanisme, état hypothécaire, relevé cadastral, parfois l'intervention d'un géomètre ou d'un syndic.

Ils sont d'abord appelés en provision, sur la base d'une estimation, puis régularisés au décompte définitif. Un trop-perçu se restitue.

La contribution de sécurité immobilière est due au titre de la publicité foncière. Son montant figure sur le décompte de l'office, qui le calcule pour votre dossier. C'est la valeur à reporter dans le simulateur, avec les émoluments et les débours.

Lire le résultat : pourquoi le pourcentage baisse quand le prix monte

Les postes fixes et le barème dégressif pèsent proportionnellement plus lourd sur un petit prix. C'est mécanique, et c'est pourquoi un pourcentage global unique n'existe pas.

Reprenons les deux exemples, avec un taux départemental supposé à 5 % pour l'illustration, à remplacer par le vôtre. Sur un bien ancien à 150 000 €, les droits de mutation ressortent à 7 500 € et les émoluments proportionnels à environ 1 915 € TTC. Au même endroit, pour un bien à 400 000 €, 20 000 € de droits et environ 4 312 € TTC d'émoluments. Les droits ont été multipliés par 2,67, exactement comme le prix ; les émoluments par 2,25.

Autrement dit, la seule ligne qui progresse strictement comme le prix est l'impôt. Tout le reste se dilue. C'est la raison pour laquelle la négociation de la remise a un effet marginal sur un petit achat et un effet visible, mais toujours limité, sur un gros.

Vérifier le décompte du notaire

Le décompte se lit dans l'ordre. L'assiette retenue correspond-elle au prix moins le mobilier inventorié ? Le taux appliqué est-il celui du département du bien, et celui en vigueur au jour de l'acte ? Les émoluments suivent-ils le barème par tranches, TVA distinguée ? Chaque débours est-il rattaché à une pièce identifiable ?

L'office remet d'abord un décompte prévisionnel, qui sert de base au virement. Les frais sont versés avant la signature, par virement sur le compte de l'office, pour que les fonds soient disponibles le jour de l'acte. Le décompte définitif arrive ensuite, une fois les formalités accomplies, et le trop-perçu est restitué.

Si une ligne vous paraît élevée, demandez son fondement : tarif, texte ou justificatif. Un notaire répond à cette question, c'est son métier. Et demandez la remise sur émoluments avant la signature si le prix dépasse 100 000 € : après, la question ne se pose plus.

Neuf, terrain, indivision, SCI : quand le calcul change

Dans le neuf en l'état futur d'achèvement, la taxe de publicité foncière au taux réduit remplace les droits de mutation de droit commun. C'est la principale raison de l'écart entre les deux marchés sur cette ligne du budget.

Sur un terrain à bâtir, le régime dépend de la qualité du vendeur et du statut du terrain au regard de la TVA. Un professionnel peut par ailleurs prendre un engagement de revendre, mentionné à l'acte, qui ouvre droit à un régime propre.

Un achat à plusieurs ajoute des actes, donc des émoluments. Une acquisition en indivision avec convention, une constitution de société civile immobilière, un démembrement entre nue-propriété et usufruit, la reconnaissance d'un prêt familial : chacun de ces actes a son tarif, et aucun n'est compris dans la ligne « frais de notaire » du budget initial.

Ce qui s'ajoute aux frais de notaire dans un achat financé

La garantie du prêt a son coût propre, distinct des frais d'acquisition. Une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers donne lieu à des frais d'acte et de publicité foncière, et à des frais de mainlevée en cas de revente avant le terme. La caution mutuelle fonctionne autrement, avec une contribution parfois partiellement restituée à l'extinction du prêt.

S'y ajoutent les frais de dossier de la banque et, le cas échéant, les frais d'un intermédiaire en crédit. Tous entrent dans le taux annuel effectif global, aucun n'entre dans les frais de notaire.

Sur l'assurance emprunteur, une précision utile. Elle peut être substituée à tout moment, sous réserve de l'équivalence des garanties exigée par le code de la consommation. Ce n'est pas le seul poste qui reste modifiable après la signature, puisque le remboursement anticipé et le rachat de crédit existent aussi : c'est celui que la loi rend opposable au prêteur.

Ce que ce simulateur ne fait pas

Il n'applique aucun taux départemental par défaut et ne connaît ni votre qualité de primo-accédant, ni le régime fiscal du bien. Ces éléments décident du taux, et c'est vous qui le saisissez.

Il ne calcule pas non plus les émoluments à votre place, ni les débours propres à votre dossier : ces montants viennent du décompte de l'office, seul document opposable. L'outil sert à en mesurer le poids et à vérifier l'ordre de grandeur avant la signature.

Méthode et sources

L'outil calcule l'assiette des droits de mutation en retranchant du prix stipulé la valeur du mobilier inventorié, puis applique le taux global que vous saisissez pour le département du bien. Il n'applique aucun taux par défaut. Les émoluments, la contribution de sécurité immobilière et les débours sont repris du décompte prévisionnel de l'office, et le total est rapporté au prix. Barème des émoluments et plafonds de droits cités au 16 septembre 2026 ; seul le décompte de l'office notarial fait foi. Mise à jour le 02 août 2026.

• Service-public.fr · Frais de notaire
• Impots.gouv.fr · Droits de mutation
• BOFiP · Assiette des droits de mutation à titre onéreux d’immeubles
• ANIL · Frais d’acquisition

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