Simulateur capacité d'emprunt

Ce que calcule le simulateur de capacité d'emprunt

L'outil demande six montants : vos revenus nets mensuels tels que la banque les retiendra, les mensualités de vos crédits en cours, la cotisation mensuelle d'assurance emprunteur, le taux nominal annuel envisagé, la durée en années et le taux d'effort maximal, réglé par défaut sur 35 %.

Le calcul se fait en trois temps. Il applique le taux d'effort aux revenus pour obtenir la charge mensuelle maximale. Il en retranche les crédits en cours et l'assurance, ce qui donne la mensualité de prêt encore disponible. Il convertit enfin cette mensualité en capital, avec la formule inverse de l'annuité constante.

Trois informations s'affichent : le capital empruntable estimé, la charge maximale et ce qui en a été retranché, la mensualité disponible. Si vous saisissez une durée supérieure à 25 ans, l'outil vous signale qu'elle dépasse le plafond fixé par le Haut Conseil de stabilité financière.

Ni le reste à vivre ni le saut de charge n'entrent dans le calcul. Ces deux critères relèvent de chaque banque, et ce sont eux qui expliquent la plupart des écarts entre une simulation et une réponse réelle.

Avant de commencer : les chiffres à réunir

Pour les revenus : vos trois derniers bulletins de salaire et vos deux derniers avis d'imposition, ou les bilans des derniers exercices si vous êtes indépendant. Pour les charges : le tableau d'amortissement de chaque crédit en cours, qui donne la mensualité exacte et la date de fin.

Pour l'assurance, le bon document est la fiche standardisée d'information. L'article L313-10 du code de la consommation impose de la remettre lors de la première simulation d'assurance emprunteur, et l'arrêté du 29 avril 2015 y fait figurer quatre montants : la cotisation périodique, le coût total sur la durée, le coût sur les huit premières années et le taux annuel effectif de l'assurance. La cotisation périodique est le chiffre à saisir en troisième ligne.

Sans fiche, saisissez une estimation prudente et refaites le calcul dès que vous l'avez. L'écart peut être sensible, on le verra à l'étape 4.

Étape 1 : saisir les revenus que la banque retient

La première ligne n'est pas votre revenu fiscal. C'est la part de vos ressources que la banque juge régulière et durable, et cette appréciation lui appartient.

Un salaire en contrat à durée indéterminée hors période d'essai, une pension de retraite ou un traitement de fonctionnaire entrent en général en totalité. Pour le reste, les pratiques varient d'un établissement à l'autre, et nous les décrivons comme des observations, pas comme des règles : les primes et commissions sont souvent lissées sur plusieurs années ; les revenus d'une activité indépendante s'apprécient sur plusieurs exercices ; les loyers perçus entrent après un abattement destiné à couvrir la vacance et les charges, dont le taux n'est fixé par aucun texte.

Certaines ressources sont écartées ou presque : allocations à durée limitée, revenus exceptionnels, aide familiale non contractualisée. Une pension alimentaire perçue peut être retenue quand elle résulte d'une décision de justice et que sa durée restante est suffisante.

Conséquence pratique : deux foyers qui déclarent le même montant au fisc n'ont pas la même capacité si l'un vit d'un salaire fixe et l'autre de missions successives. Dans le simulateur, saisissez le montant qu'une banque retiendrait prudemment, pas le plus flatteur.

Étape 2 : retrancher les charges qui s'imputent

La deuxième ligne reçoit les mensualités de tous les crédits qui continueront de courir après l'achat : prêt à la consommation, crédit automobile, location avec option d'achat, crédit renouvelable utilisé. Une pension alimentaire versée s'y ajoute. Le simulateur les additionne à l'assurance et les retire de la charge maximale.

Le loyer actuel, lui, sort du calcul, puisque la mensualité est censée le remplacer. Il y reste si vous conservez votre logement, par exemple pour un investissement locatif. Les charges de copropriété et la taxe foncière du bien financé n'entrent en général pas au taux d'effort : les banques les regardent plutôt au titre du reste à vivre.

C'est ici que se cache le levier le plus rentable du calcul. Chaque euro de mensualité retiré de cette ligne devient un euro de mensualité de prêt disponible, et il se convertit en capital sur toute la durée du nouveau crédit. Le tableau ci-dessous récapitule ce qui entre dans le taux d'effort et ce qui reste à côté.

Étape 3 : appliquer le plafond de 35 % assurance comprise

Le plafond de 35 % n'est plus une simple recommandation. Depuis le 1er janvier 2022, il résulte d'une décision du Haut Conseil de stabilité financière (décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021) juridiquement contraignante pour les établissements de crédit. Le taux d'effort, rapport entre les charges d'emprunt et les revenus, ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise.

Contraignante pour les banques ne veut pas dire opposable par l'emprunteur. La décision ne crée aucun droit à emprunter jusqu'à 35 % : une banque peut refuser un dossier à 30 %.

Elle prévoit aussi une marge de flexibilité. Dans sa version en vigueur, les établissements peuvent s'écarter des critères pour une part de leur production trimestrielle de crédits immobiliers limitée à 20 %. Au moins 70 % de cette marge est réservée à l'acquisition de la résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants.

Dans le simulateur, laissez 35 % pour une première estimation. Descendez à 33 % ou 30 % pour mesurer votre marge de sécurité : si le projet ne tient qu'au plafond exact, la moindre variation de taux ou d'assurance le fera sortir des clous.

Étape 4 : convertir la mensualité en capital

La formule est celle de l'annuité constante, retournée. Capital = mensualité × [1 − (1 + t)^−n] / t, où t est le taux nominal mensuel (taux annuel divisé par douze) et n le nombre de mois.

Prenons des hypothèses de calcul, qui ne sont pas des taux de marché : 1 400 € de mensualité disponible, assurance déjà retranchée, taux nominal de 3,5 %. Sur 25 ans, le capital atteint environ 279 650 €. Sur 20 ans, environ 241 400 €. Les cinq années supplémentaires rapportent donc environ 38 250 € de capacité.

Solder un crédit de 200 € par mois produit, au même taux et sur 25 ans, environ 39 950 € de capacité. Autant que cinq ans de durée en plus, sans les intérêts de ces cinq années, et sans reporter de cinq ans la fin du remboursement. L'assurance obéit à la même mécanique : 30 € de cotisation mensuelle en moins valent environ 6 000 € de capital sur 25 ans.

La durée reste bornée. La décision du Haut Conseil fixe la maturité maximale à 25 ans, avec une tolérance jusqu'à 27 ans lorsqu'un différé d'amortissement de deux ans au plus accompagne une entrée en jouissance différée, par exemple une construction. Au-delà de 25 ans, l'outil calcule quand même, mais signale le dépassement.

Dernier point de lecture : le rendement de la durée décroît. Chaque année ajoutée rapporte moins de capital que la précédente, pendant que le coût total des intérêts, lui, continue de monter.

Vérifier le résultat avant d'aller voir la banque

Le contrôle se fait dans l'autre sens. Reportez le capital obtenu, le taux et la durée dans le simulateur de mensualités : vous devez retrouver la mensualité disponible affichée ici, à quelques euros d'arrondi près.

Ajoutez ensuite l'assurance et les crédits en cours à cette mensualité, et divisez par vos revenus. Le résultat doit être égal au taux d'effort saisi. S'il le dépasse, une ligne a été oubliée.

Relisez enfin la durée et la cotisation d'assurance. Une durée de 25 ans calculée avec une cotisation estimée pour 20 ans, ou une assurance tirée d'une fiche établie pour un autre montant, faussent le résultat sans que rien ne le signale.

Le reste à vivre, critère que la formule ignore

Deux foyers au même taux d'effort ne présentent pas le même risque si l'un gagne deux fois plus que l'autre. Les banques regardent donc aussi le montant qui reste chaque mois une fois toutes les charges payées.

Aucun texte n'en fixe le montant. Chaque établissement retient son propre seuil, souvent exprimé par adulte et par enfant à charge. Un célibataire à 35 % sur un revenu modeste peut essuyer un refus quand un couple aisé au même taux obtient son prêt : ce n'est pas une incohérence, c'est l'effet de ce second critère.

Pour l'estimer vous-même, retirez de vos revenus la mensualité totale, les charges de copropriété et une provision pour la taxe foncière, puis divisez par le nombre de personnes du foyer. Si le chiffre vous paraît juste pour vivre, il paraîtra juste à la banque.

Le saut de charge et les mois qui précèdent le dépôt

Le saut de charge est l'écart entre ce que vous payez aujourd'hui pour vous loger et la future mensualité, charges comprises. Un écart important inquiète, même sous le plafond de 35 %.

La meilleure réponse est une épargne régulière constituée pendant les mois qui précèdent la demande. Un virement programmé le lendemain du salaire, d'un montant proche du saut de charge, montre que le foyer absorbe déjà la charge future. Il reconstitue au passage une partie de l'apport.

Beaucoup de banques demandent les derniers relevés de tous les comptes. Aucune règle n'en fixe le nombre, mais l'usage porte souvent sur trois mois, et ce qui s'y lit compte : découverts, rejets de prélèvement, dépenses de jeu.

Deux précautions, enfin. Clôturer un crédit renouvelable inutilisé avant le dépôt, puisqu'une réserve ouverte peut être prise en compte. Et ne souscrire aucun crédit à la consommation pendant l'instruction, paiement fractionné compris.

Sur un dossier au plafond, l'assurance fait la différence

Puisque le taux d'effort se calcule assurance comprise, la cotisation se convertit directement en capital. Sur un dossier proche de 35 %, elle décide souvent plus sûrement que quelques centièmes de taux.

La base de calcul pèse. Une cotisation calculée sur le capital initial reste constante ; une cotisation calculée sur le capital restant dû décroît. À taux égal, la seconde est identique à la première le premier mois, puis toujours plus basse. Elle ne coûte davantage que si le taux appliqué est plus élevé.

La quotité aussi. Aucun texte n'impose que la somme des quotités atteigne 100 % : l'assurance emprunteur n'est pas obligatoire au sens de la loi, c'est une exigence du prêteur. Deux emprunteurs assurés chacun à 50 % paient moins que deux emprunteurs assurés à 100 %, et couvrent moins.

La loi Lemoine a changé le coût pour certains profils. L'article L113-2-1 du code des assurances dispense de toute information sur l'état de santé lorsque l'encours cumulé des crédits immobiliers ne dépasse pas 200 000 € par assuré et que le remboursement se termine avant son 60e anniversaire. Sans questionnaire, pas de surprime liée à la santé.

Enfin, l'assurance reste modifiable après la signature : depuis le 1er juin 2022 pour les offres nouvelles et le 1er septembre 2022 pour les contrats en cours, la substitution est possible à tout moment (L113-12-2), sous réserve d'équivalence de garanties.

Apport, prêts aidés et garantie

L'apport ne change pas le taux d'effort : il réduit le capital à emprunter. Il sert surtout à financer ce que les banques prêtent rarement, droits de mutation, frais de garantie et frais de dossier. Pour estimer ces frais, le simulateur de frais de notaire part des taux que vous saisissez pour votre département.

Les prêts réglementés, prêt à taux zéro, prêt d'Action Logement ou prêt d'épargne logement, abaissent le coût moyen du financement. Leur mensualité entre dans la charge totale ; dans l'outil, saisissez le taux moyen pondéré de l'ensemble pour garder un ordre de grandeur.

La garantie du prêt, hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution, ne pèse pas sur le taux d'effort. Elle pèse sur la trésorerie du jour de la signature.

Ce que ce simulateur ne fait pas

Il ne connaît ni votre historique bancaire, ni votre apport, ni la politique d'octroi de chaque établissement, ni son seuil de reste à vivre. Il ne calcule pas le taux annuel effectif global et n'inclut pas les frais de dossier ou de garantie.

Il ne vous engage à rien, et n'engage aucune banque. Une simulation, même réalisée sur le site d'un établissement, n'a pas valeur d'engagement : seule l'offre de prêt émise après instruction du dossier engage le prêteur.

Son usage le plus utile, à notre sens, est de classer les leviers avant le rendez-vous : d'abord les crédits qui peuvent être soldés, ensuite l'assurance, et seulement après la durée, qui coûte le plus cher pour ce qu'elle rapporte.

Méthode et sources

Charge mensuelle maximale égale au taux d'effort saisi (35 % par défaut) appliqué aux revenus saisis, diminuée des mensualités de crédits en cours et de la cotisation d'assurance emprunteur ; mensualité disponible convertie en capital par la formule inverse de l'annuité constante, capital = mensualité × [1 − (1 + t)^−n] / t, au taux nominal et sur la durée saisis. Une durée supérieure à 25 ans est signalée (décision D-HCSF-2021-7). Ni reste à vivre, ni saut de charge, ni frais de dossier ou de garantie. Les exemples de la page reposent sur des hypothèses de calcul, pas sur des taux de marché. Le calcul s'exécute dans votre navigateur. Mise à jour le 02 août 2026.

• Haut Conseil de stabilité financière · Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers
• Légifrance · Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers
• Légifrance · Code des assurances
• Service-public.fr

À lire avec ce simulateur

• Calculer la mensualité d'un capital donné
• Frais d'acquisition à financer avec l'apport
• Délégation d'assurance emprunteur
• Loi Lemoine et dispense de questionnaire de santé
• Coût de l'assurance emprunteur sur 25 ans
• Assurance emprunteur pour un premier achat
• Emprunter avec un risque aggravé de santé
• Premier logement : les assurances à prévoir

Questions fréquentes