Loi Pinel

La réduction d'impôt Pinel ne vise que les investissements réalisés entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, plus personne n'y entre. Les engagements souscrits avant cette date se poursuivent jusqu'à leur terme, avec les plafonds de loyer et de ressources qui les accompagnent, révisés chaque année.

Le moment qui coûte le plus cher n'est ni l'achat ni la revente : c'est l'année où l'engagement s'éteint. La réduction disparaît, les loyers restent imposables, et la part d'intérêts d'emprunt déductibles a fondu année après année pendant que le capital remboursé, lui, n'a jamais été déductible. Le résultat foncier imposable est donc souvent à son plus haut au moment précis où l'avantage s'arrête. Peu de propriétaires l'anticipent.

Cette page s'adresse aux détenteurs. Elle suit l'ordre des décisions qui les attendent : rester conforme chaque année, décider de proroger ou non avant l'échéance, préparer l'année de sortie, estimer la plus-value, et savoir ce que coûte une vente anticipée. Les taux et plafonds cités viennent de la fiche service-public F31151 et de l'article 199 novovicies du code général des impôts.

Conditions et fonctionnement

• Réduction d'impôt réservée aux investissements réalisés avant le 1er janvier 2025.
• Taux pour une acquisition en 2024, hors Pinel+ : 9 %, 12 % et 14 % pour 6, 9 et 12 ans.
• Taux pour une acquisition en 2023, hors Pinel+ : 10,5 %, 15 % et 17,5 %.
• Pinel+ (logement de qualité renforcée ou quartier prioritaire) : 12 %, 18 % et 21 %.
• Investissement retenu dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par mètre carré, pour deux logements par an au plus.
• Logement neuf situé en zone A, A bis ou B1, loué nu à titre de résidence principale sous plafonds de loyer et de ressources.

Un dispositif fermé aux nouvelles acquisitions

La réduction d'impôt Pinel s'applique aux investissements réalisés entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Aucun investissement nouveau n'y ouvre droit depuis le 1er janvier 2025 (service-public, fiche F31151). Le dispositif Pinel+, qui visait les logements de qualité renforcée et les quartiers prioritaires, s'est éteint à la même date.

Les engagements en cours, eux, se poursuivent. Un investisseur qui a acquis un logement en 2023 avec un engagement de neuf ans reste sous ce régime jusqu'en 2032 ou 2033 selon la date de mise en location, avec les obligations qui vont avec. La fermeture du dispositif ne libère personne.

Pour les règles de date applicables à une vente en l'état futur d'achèvement signée fin 2024 et livrée plus tard, reportez-vous à la fiche officielle : la notion d'investissement réalisé y obéit à des critères précis que nous ne reproduisons pas de mémoire.

Si vous êtes arrivé sur cette page en cherchant où investir, trois voies restent ouvertes en 2026 et sont traitées plus bas : la loi Denormandie dans l'ancien avec travaux, le déficit foncier, et la location meublée non professionnelle.

Avant de décider : les pièces à retrouver

Toutes les décisions qui suivent supposent de connaître cinq éléments, et aucun ne se devine. Prenez une heure pour les rassembler avant de lire la suite.

L'acte d'acquisition et la date d'achèvement du logement. La date de première mise en location, qui marque le début de l'engagement : c'est elle qui compte, pas la date de l'acte. La durée d'engagement initialement choisie, six ou neuf ans, indiquée sur votre première déclaration. Les baux successifs et les justificatifs de ressources des locataires. Enfin les avis d'imposition de chaque année depuis le début, dont vous verrez plus loin l'usage.

Vérification de l'étape : vous savez à quelle date exacte se termine la période d'engagement en cours, au mois près.

Étape 1 : rester conforme chaque année de l’engagement

Le respect des conditions se vérifie en continu, pas une fois pour toutes. Les plafonds de loyer et les plafonds de ressources du locataire sont révisés chaque année et publiés par zone : ils se consultent sur la fiche service-public de l'année en cours, pas sur la plaquette de commercialisation. Un dépassement peut entraîner la remise en cause de l'avantage.

Quatre points de contrôle reviennent à chaque changement de locataire, et c'est là que les dossiers se fragilisent.

• Le plafond de loyer de l'année et de la zone, appliqué au nouveau bail.
• Les ressources du nouveau locataire, vérifiées avant la signature et non après.
• La continuité de la location, l'engagement supposant une location effective.
• La conservation des justificatifs, exigibles en cas de contrôle plusieurs années plus tard.

Vacance entre deux locataires et location à un proche

Une vacance entre deux baux n'est pas en soi une rupture d'engagement : le logement doit rester affecté à la location et faire l'objet de diligences de relocation. Les conditions dans lesquelles une vacance prolongée devient problématique relèvent de la doctrine fiscale et méritent d'être relues sur le BOFiP avant d'être invoquées dans un dossier réel. Ce qui est certain : un logement laissé vide sans recherche de locataire n'est plus affecté à la location.

La location à un ascendant ou à un descendant qui ne fait pas partie de votre foyer fiscal est possible sous conditions, décrites par la fiche F31151. Les plafonds de loyer et de ressources s'appliquent alors comme pour n'importe quel locataire. Lisez la règle avant de proposer le logement à un proche.

Étape 2 : proroger ou non, un calcul à faire avant l’échéance

L'engagement initial peut être prolongé par périodes de trois ans, dans la limite d'une durée totale de douze ans. La mécanique diffère selon le point de départ : un engagement initial de six ans se proroge deux fois, un engagement initial de neuf ans une seule fois (service-public, fiche F31151). Chaque prorogation ouvre droit à un supplément de réduction, à un taux inférieur à celui de la période initiale, dont le barème dépend de l'année d'acquisition.

Le calcul est plus subtil qu'il n'y paraît. Proroger, c'est accepter de rester sous plafond de loyer et sous plafond de ressources trois années de plus, sur un marché qui a bougé. Dans une commune où les loyers de marché ont progressé plus vite que les plafonds réglementaires, l'écart entre le loyer que vous encaissez et celui que vous pourriez encaisser peut dépasser le supplément de réduction obtenu.

Comparez donc deux nombres avant de décider : le supplément d'avantage fiscal sur trois ans, et le manque à gagner locatif sur la même durée. Le premier est connu à l'avance. Le second s'estime avec un agent local, sur des biens réellement loués dans le quartier, pas sur des annonces.

Une contrainte de calendrier s'ajoute. La prorogation se formalise auprès de l'administration fiscale au moment de la déclaration de revenus qui suit la fin de la période d'engagement, selon les modalités décrites au BOFiP sous la référence BOI-IR-RICI-360-60. Les conséquences exactes d'une formalité manquée s'y relisent avant toute décision : nous ne les résumons pas ici.

L'élément qui change la décision est banal et presque personne ne le fait : inscrivez dans un agenda, six mois avant la fin de la période, une date de décision, et faites faire l'estimation locative à ce moment-là. Décider en mars avec une estimation de l'année précédente, c'est décider à l'aveugle.

Étape 3 : préparer l’année de sortie

Le jour où l'engagement s'éteint, le logement redevient un bien locatif ordinaire. Vous louez au prix que vous voulez, à qui vous voulez, et vous pouvez reprendre le logement pour vous ou pour un proche. Ce retour au droit commun a une conséquence que beaucoup de propriétaires découvrent en remplissant leur déclaration.

Pendant l'engagement, la réduction d'impôt venait effacer une partie de la charge fiscale que les loyers créaient. Elle disparaît, les loyers restent. Si le crédit court toujours, la part d'intérêts déductibles s'est réduite année après année, pendant que la part de capital, elle, n'a jamais été déductible. Le résultat foncier imposable est donc plus élevé à la sortie qu'il ne l'était au début. Sur un revenu foncier positif, la note se compose de l'impôt sur le revenu à votre taux marginal et des prélèvements sociaux, au taux de 17,2 % maintenu pour les revenus fonciers en 2026 alors que le taux général des prélèvements sociaux sur les revenus du capital passe à 18,6 %.

Deuxième particularité, et elle se vérifie sur pièces. La réduction Pinel s'impute sur l'impôt dû de l'année ; lorsque la fraction annuelle excède cet impôt, le solde ne s'impute pas sur l'impôt des années suivantes et ne donne lieu à aucune restitution (BOFiP, BOI-IR-RICI-360-30-10). Un contribuable dont l'impôt a baissé en cours d'engagement, après un départ à la retraite ou une baisse de revenus, a pu perdre une partie de l'avantage sans s'en apercevoir. Reprenez vos avis d'imposition passés et vérifiez que la réduction a bien été absorbée chaque année : cette information change l'appréciation qu'on porte sur l'opération complète.

Reste la question du bail en cours. Reprendre le logement ou le vendre libre suppose de donner congé au locataire dans les formes et aux échéances prévues par la loi du 6 juillet 1989, qui encadre strictement les motifs et les délais. Si votre projet de sortie suppose un logement vide, cette contrainte se planifie un an à l'avance, pas le mois de l'échéance.

Étape 4 : estimer la plus-value avant de mettre en vente

Le prix payé pour un logement neuf comprenait la taxe sur la valeur ajoutée, la marge du promoteur, les frais de commercialisation, et parfois une prime liée au dispositif lui-même. Le prix qu'un acheteur proposera à la revente ne comprendra rien de tout cela : il regardera un appartement d'occasion dans un quartier donné, et le comparera aux autres appartements d'occasion du même quartier.

Le régime fiscal des plus-values immobilières ne compense pas cet écart, il l'étale. L'abattement pour durée de détention efface l'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans de détention, et les prélèvements sociaux au bout de trente ans (article 150 VC du code général des impôts). Un engagement de neuf ans laisse donc encore treize ans avant l'exonération complète d'impôt sur le revenu.

Trois points à documenter avant de mettre en vente. Faites estimer le bien par deux agences locales, et non par le promoteur qui vous l'a vendu. Rassemblez les frais d'acquisition, qui viennent majorer le prix d'achat retenu pour le calcul de la plus-value, ainsi que les factures de travaux non encore pris en compte. Attention sur ce dernier point : les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas venir majorer le prix d'acquisition. L'article 150 VB du code général des impôts prévoit par ailleurs des forfaits, dont les conditions d'application se relisent avant d'être chiffrées.

Regardez enfin ce qui se construit encore dans le secteur. Un programme neuf livré à côté du vôtre pèse sur le prix que vous obtiendrez, parce qu'un acquéreur préférera souvent le neuf à prix comparable. C'est une lecture de marché, pas une statistique : vérifiez-la en consultant les permis de construire affichés en mairie.

Étape 5 : vendre avant le terme, en connaissant le prix de la rupture

La rupture anticipée de l'engagement entraîne la reprise de la réduction d'impôt obtenue depuis le début. L'administration la réintègre au titre de l'année de la rupture. Vendre plus tôt coûte donc deux fois : une fois sur le marché, une fois sur l'impôt.

Trois situations échappent à cette reprise, et ce ne sont pas des cas de force majeure au sens du droit civil mais trois hypothèses limitativement énumérées : l'invalidité correspondant au classement en deuxième ou troisième catégorie, le licenciement, et le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune. Le divorce n'en fait pas partie, la mutation professionnelle non plus.

Cela ne signifie pas qu'il faille s'interdire de vendre. Cela signifie qu'il faut chiffrer la reprise avant de signer un compromis, et l'intégrer au prix de vente minimum acceptable. Un propriétaire pressé qui découvre la reprise après la vente subit deux fois le même choc, à quelques semaines d'intervalle.

Un point d'organisation : la reprise porte sur l'ensemble des réductions déjà obtenues, pas sur la seule année en cours. Reprenez donc tous vos avis d'imposition pour en calculer le total avant de vous engager auprès d'un acquéreur.

Pendant et après : les assurances du bailleur

Sortir du dispositif change le profil de risque du bailleur, et donc ses contrats. Relouer au prix de marché ouvre le logement à d'autres candidats que ceux qui passaient les plafonds de ressources : l'éligibilité à une garantie loyers impayés se vérifie au moment du changement de locataire, sur les critères du contrat, pas une fois pour toutes.

Entre deux locataires, le logement vide reste exposé. Le contrat propriétaire non occupant couvre cette période et prend le relais de l'assurance du locataire, qui n'existe plus. France Assureurs relève une prime moyenne de 191 € sur ces contrats en 2025, en hausse de 8,1 % sur un an : c'est un repère de marché, pas un tarif.

Deux obligations légales encadrent la relation. En copropriété, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire, occupant ou non, de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en cette qualité. Côté locataire, l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 l'oblige à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et à en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. Cette attestation n'est donc ni exigible d'office chaque année, ni facultative : elle se demande.

Pinel, Denormandie, LMNP : ce qui reste ouvert

Trois régimes restent accessibles en 2026 à qui veut investir dans le locatif, et aucun ne reproduit le Pinel.

La loi Denormandie porte sur un logement ancien acheté pour être rénové, dans une commune éligible ou dans une copropriété en difficulté, avec au moins 25 % de travaux. Elle ouvre une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % pour 6, 9 ou 12 ans de location, et reste ouverte aux acquisitions jusqu'au 31 décembre 2027.

Le déficit foncier n'est pas une réduction mais une déduction : les travaux viennent en diminution des revenus fonciers, puis du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027. Aucun plafond de loyer, aucune condition de ressources, mais une efficacité entièrement liée à la tranche marginale d'imposition.

La location meublée non professionnelle est un régime d'imposition, celui des bénéfices industriels et commerciaux, qui permet d'amortir le bien et n'impose aucun engagement de durée. Sa règle de sortie a changé : pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, hors résidences services.

Trois questions à poser avant de proroger ou de vendre

À quelle date exacte se termine la période d'engagement en cours ? Elle court à partir de la mise en location, pas de l'achat ni de la livraison. C'est cette date qui fixe la fenêtre de décision, et elle se retrouve sur le premier bail, pas sur l'acte notarié.

Qui rachètera ce logement, et à quel prix ? Un appartement conçu pour un dispositif fiscal se revend comme un appartement d'occasion dans son quartier. Faites-le estimer par deux agences locales, indépendantes du promoteur qui vous l'a vendu, avant de fixer un prix de réserve.

Que se passe-t-il si le logement reste vide six mois après la fin de l'engagement ? L'avantage fiscal ne compense plus rien, et la vacance porte alors sur un bien dont le crédit court peut-être encore. Une assurance loyers impayés et une réserve de trésorerie font partie du plan de sortie, pas des options.

Poursuivre la comparaison

• Comparer les dispositifs de défiscalisation
• Loi Denormandie, ouverte jusqu'en 2027
• Location meublée non professionnelle
• Déficit foncier
• Assurance propriétaire non occupant
• Garantie loyers impayés
• Assurance du locataire
• Loi Malraux

Information générale à caractère non contractuel, qui ne constitue ni un conseil fiscal, ni une recommandation personnalisée, ni une incitation à investir. Un dispositif de défiscalisation comporte un risque de perte en capital et une faible liquidité, et un engagement de durée dont le non-respect entraîne la reprise de l'avantage. L'avantage dépend de votre situation personnelle et d'une réglementation qui évolue. Faites examiner votre projet par un conseiller habilité avant toute décision.