Assurance PNO

Le propriétaire répond de son bâtiment, sans faute à démontrer

Le Code civil pose deux règles qui ne se négocient pas dans un bail.

La première rend le propriétaire responsable des dommages causés par la ruine de son bâtiment lorsqu'elle résulte d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction. Un balcon qui cède, une corniche qui tombe, un mur qui s'effondre engagent le propriétaire, y compris si l'immeuble est loué et si le locataire est assuré.

La seconde tient à la garde de la chose : le propriétaire répond des dommages causés par les choses qu'il a sous sa garde, et cette garde ne se transfère au locataire que pour ce dont il a l'usage effectif. La toiture, la façade, les canalisations encastrées et les éléments d'équipement communs restent du côté du bailleur.

À cela s'ajoutent les obligations du bailleur envers son propre locataire. La délivrance d'un logement décent et l'entretien des lieux en état de servir à l'usage prévu sont des obligations légales dont la méconnaissance engage sa responsabilité contractuelle. Un dommage causé au locataire par un vice de l'immeuble se règle contre le bailleur, pas contre l'assureur du locataire.

C'est le périmètre que couvre la responsabilité civile de propriétaire d'immeuble contenue dans un contrat PNO. Aucune autre police ne le fait à sa place.

En copropriété, l'assurance de l'immeuble ne dispense pas le copropriétaire

Deux niveaux d'assurance coexistent et sont souvent confondus.

Le syndicat des copropriétaires souscrit une assurance pour l'immeuble, couvrant les parties communes et la responsabilité civile du syndicat. Elle est financée par les charges.

Chaque copropriétaire doit, de son côté, s'assurer au moins contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire. Cette obligation, introduite par la loi du 24 mars 2014, vaut qu'il occupe son lot ou qu'il le loue. Un propriétaire bailleur en copropriété n'a donc pas le choix : la PNO, ou à tout le moins son volet responsabilité civile, est obligatoire.

L'articulation pratique compte autant que l'obligation. Un dégât des eaux dont l'origine se situe dans une partie privative loué met en jeu jusqu'à trois contrats : celui du locataire, celui du bailleur et celui de la copropriété. Une convention entre assureurs désigne celui qui gère et indemnise selon la nature et l'ampleur du sinistre, ce qui accélère le règlement sans modifier l'étendue des garanties de chacun. Un bailleur non assuré dans ce schéma n'a personne pour porter sa part.

La perte de loyers est la garantie que l'on découvre après le sinistre

Un incendie ou un dégât des eaux important rend le logement inhabitable. Le locataire cesse alors de devoir le loyer, en tout ou partie, pour la période pendant laquelle il ne peut pas jouir des lieux.

Le bailleur perd donc un revenu tout en supportant les travaux, les charges et, le cas échéant, l'échéance du prêt. C'est la garantie perte de loyers qui compense cette privation, et elle n'est pas systématiquement incluse.

Trois paramètres se lisent ensemble : la durée maximale d'indemnisation, exprimée en mois, le mode de calcul du loyer indemnisé, et le fait générateur retenu. Une garantie qui ne joue que si le sinistre est garanti par ailleurs ne servira pas dans les cas où la cause du dommage est exclue.

Une garantie voisine mérite d'être repérée dans le même tableau : le relogement du locataire, quand le bail met cette charge à la charge du bailleur ou qu'un juge le décide.

Vacance, travaux et meublé : trois situations qui déplacent le risque

Le logement vacant est la période où le bailleur est le plus exposé et le moins couvert. Sans occupant, aucun contrat de locataire n'existe, et les contrats PNO comportent fréquemment une clause d'inhabitation qui suspend ou restreint la garantie vol au-delà d'un nombre de jours d'absence continue. Cette clause se lit avant une vacance prolongée, et se signale à l'assureur quand elle se prolonge.

Les travaux constituent la deuxième situation. Une rénovation lourde change la nature du risque et fait souvent intervenir un régime distinct, celui de l'assurance de chantier et, pour les travaux de construction relevant de la garantie décennale, celui de la dommages-ouvrage que le maître d'ouvrage doit souscrire. Un bailleur qui fait réaliser des travaux structurels est un maître d'ouvrage au sens du Code des assurances.

La troisième est le type de location. Location nue, location meublée de longue durée, location saisonnière et location de courte durée entre particuliers ne présentent pas le même risque et ne se déclarent pas de la même façon. La location de courte durée multiplie les occupants, augmente la sinistralité et sort du périmètre de beaucoup de contrats PNO standards. Elle se déclare, sous peine de voir la garantie discutée après un sinistre.

Une quatrième situation, plus discrète, mérite attention : la location à un membre de la famille. Certains contrats l'excluent ou la traitent comme une occupation à titre gratuit, ce qui modifie les garanties applicables.

Ce que la PNO ne fera jamais, et par quoi la compléter

La PNO couvre le bâtiment et la responsabilité du bailleur. Elle ne couvre pas le risque financier du bail.

Les loyers impayés relèvent d'une garantie distincte, avec ses propres critères de sélection du locataire. Les dégradations locatives excédant le dépôt de garantie s'y rattachent également. Un litige avec le locataire, avec un voisin ou avec le syndic relève d'une protection juridique, présente en option dans certains contrats PNO et à vérifier ligne à ligne, notamment sur le seuil d'intervention et le plafond de prise en charge des honoraires.

Sur le plan fiscal, la prime d'assurance du bien loué constitue une charge déductible des revenus fonciers pour un bailleur au régime réel. Sous le régime micro, l'abattement forfaitaire tient déjà lieu de déduction et la prime ne se déduit pas en plus. Ce calcul modifie sensiblement le coût net d'une PNO complète par rapport à une couverture minimale de responsabilité civile.