Assurance loyers impayés

Caution et assurance loyers impayés : un cumul interdit

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 va plus loin qu'une simple interdiction de la caution d'un proche. Il dispose que le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire. Il ne vise pas seulement la caution d'un parent : il vise le cautionnement en général.

Une exception existe pour le logement loué à un étudiant ou à un apprenti. En dehors de ce cas, la sanction frappe le cautionnement, qui est nul. L'assurance, elle, reste en place. Le dépôt de garantie n'est pas concerné par cette règle.

La conséquence pour la sélection est directe. Un dossier un peu juste, qu'un garant solide aurait rendu acceptable, ne peut pas être complété par ce garant si le bailleur a choisi l'assurance. Le bailleur choisit entre deux systèmes de sécurité, il ne les additionne pas.

Une autre voie existe pour le candidat : Visale, dispositif de cautionnement gratuit proposé par Action Logement pour les publics éligibles. Parce qu'il s'agit d'un cautionnement, il tombe sous la même interdiction de cumul. Ses conditions d'éligibilité se vérifient sur le site du dispositif avant de le proposer.

Déclarer l'impayé dans le délai du contrat

Le contrat fixe un délai pour signaler le premier impayé, compté à partir de l'échéance non réglée, et une chronologie d'actes à respecter. Tenir ce calendrier conditionne l'indemnisation. L'attente en espérant un règlement amiable est un réflexe compréhensible, qui fait sortir du calendrier du contrat.

La séquence type commence par une relance, se poursuit par une mise en demeure, puis par un commandement de payer délivré par commissaire de justice, qui fait courir le délai de la clause résolutoire du bail. Une fois l'impayé déclaré, le contrat peut confier le pilotage de la suite à l'assureur. Engager seul un contentieux avant sa réponse expose à ce que les frais ne soient pas pris en charge.

Le délai légal de la clause résolutoire a changé. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. La Cour de cassation a toutefois estimé, dans un avis du 13 juin 2024, que ce délai ne modifie pas ceux qui figurent dans les clauses des baux en cours : un bail signé avant cette loi garde le délai inscrit dans sa clause. À ne pas confondre avec le délai d'un mois propre à la clause résolutoire pour défaut d'assurance du locataire.

Deux erreurs de bailleur reviennent. La première est l'arrangement amiable prolongé : accorder des délais pendant des mois par bienveillance, puis découvrir que la déclaration est hors délai. Signaler à l'assureur n'empêche pas de négocier ensuite.

La seconde est la reprise partielle. Un locataire qui règle un mois sur deux entretient l'illusion d'un incident passager ; le contrat, lui, raisonne en dette cumulée et en date de première échéance impayée.

Procédure d'expulsion et trêve hivernale

Entre le premier impayé et la libération du logement, la procédure s'étale : commandement, délai de la clause résolutoire, audience, délais que le juge peut accorder, puis exécution.

Un calendrier s'y superpose. L'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution suspend, du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, toute mesure d'expulsion non exécutée, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes. La suspension ne s'applique pas lorsque l'expulsion a été prononcée contre des personnes entrées dans le domicile d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Pour le bailleur assuré, la conséquence se lit dans la durée maximale d'indemnisation. Une garantie plus courte qu'une procédure qui traverse un hiver laisse un reste à charge. C'est ce chiffre, plus que la prime, qu'il faut rapprocher du calendrier réel.

Ce que coûte vraiment la prime, une fois l'impôt pris en compte

Le problème se pose facilement à l'envers : on rapporte la prime au loyer, sans tenir compte ni de l'impôt ni du risque couvert. Quand elle est exprimée en pourcentage du loyer charges comprises, deux offres au même taux ne se valent que si leurs plafonds, leurs durées et leurs options sont comparables.

L'impôt, ensuite. Au régime réel des revenus fonciers, les primes d'assurance supportées par le propriétaire sont déductibles (article 31 du code général des impôts), ce qui réduit le coût net selon la tranche d'imposition et les prélèvements sociaux. Au micro-foncier, réservé aux revenus fonciers bruts qui ne dépassent pas 15 000 € par an, l'abattement forfaitaire de 30 % tient compte de toutes les charges : la prime ne se déduit pas en plus. En location meublée au régime réel, elle entre dans les charges de l'activité.

Le résultat change parfois la conclusion. Rapportée à une procédure menée à son terme, avec les mois de loyers perdus, la prime nette d'impôt pèse peu. Face à un bien loué depuis dix ans au même locataire sans incident, elle peut apparaître comme une dépense sans contrepartie. Aucune des deux lectures n'est fausse : c'est le profil du locataire qui tranche.

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Qui paie l'assurance loyers impayés

Le bailleur. La garantie le protège, et la prime reste à sa charge. Les charges récupérables auprès du locataire sont énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, et la prime d'une assurance souscrite par le bailleur pour se garantir des impayés n'y figure pas.

Refacturer cette prime dans les charges expose à devoir la rembourser au locataire qui la conteste. Intégrer son coût dans le niveau du loyer relève en revanche d'un choix de prix, borné par les règles de fixation du loyer applicables au logement, encadrement compris là où il s'applique.

Le locataire, lui, assure son propre risque : les risques locatifs dont il répond, par son assurance habitation. Il n'a pas à financer la garantie de paiement du bailleur.

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Assurer un locataire déjà en place, ou changer d'assureur

Quand l'idée de souscrire arrive après une première alerte, l'assureur examine d'abord l'historique de paiement.

Pour un bail en cours, les contrats qui l'acceptent peuvent exiger que le locataire justifie d'un historique de paiement régulier sur une période précédant la souscription, en plus d'un dossier qui aurait satisfait la grille à l'entrée. Ces conditions ne découlent pas de la loi : elles varient d'un contrat à l'autre et se lisent dans les conditions générales.

Un impayé déjà né au jour de la souscription est un risque réalisé, que le contrat ne couvre pas, et un retard récent peut suffire à faire refuser le bail. Le propriétaire qui hésite a intérêt à trancher tant que les quittances sont à jour.

Le dossier d'origine se reconstitue mal. Pièce d'identité, justificatifs de revenus et contrat de travail de l'époque doivent avoir été conservés. À défaut, l'assureur peut réclamer des pièces récentes que le bail n'oblige pas le locataire à fournir en cours de location.

Changer d'assureur pendant un bail expose au même examen, puisque le nouvel assureur applique sa propre grille au locataire en place. Obtenez son accord écrit sur ce bail précis avant de résilier l'ancien contrat : sinon, le logement peut se retrouver sans garantie dans l'intervalle.

Les questions à poser avant de signer, et avant chaque relocation

Le plafond mensuel de loyer garanti, d'abord, comparé au loyer réel charges comprises. Un dépassement, même faible, se retrouve dans chaque mensualité indemnisée.

La durée maximale d'indemnisation, ensuite, comparée à une procédure menée jusqu'à l'exécution, trêve hivernale comprise. Puis les délais qui ne se voient pas dans la brochure : délai de carence après la souscription, franchise exprimée en mois de loyer, délai de déclaration de l'impayé.

Le changement de locataire, enfin. La garantie suppose qu'un nouveau dossier conforme soit constitué et transmis à chaque relocation. Une relocation faite dans l'urgence sans repasser par la grille fait sortir le bien de la couverture, alors que la prime continue d'être prélevée.

Avant chaque relocation, une seule question : ce dossier passerait-il la grille de mon assureur ? Si la réponse est non, le choix se fait entre louer sans garantie et attendre un autre candidat.

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Assurance loyers impayés et assurance PNO

Deux contrats du bailleur, qui ne se remplacent pas. L'assurance loyers impayés garantit le paiement du loyer. La PNO, assurance propriétaire non occupant, couvre le bien et la responsabilité du propriétaire, par exemple quand un dégât des eaux parti du logement loué touche un voisin et que le contrat du locataire ne répond pas.

Souscrire l'une ne dispense pas de regarder l'autre. Et une habitude sert aux deux : conserver le dossier locataire validé avec autant de soin que le bail et l'état des lieux. C'est lui que l'assureur redemandera au premier impayé, parfois des années après la signature.

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