La garantie vacance locative et la couverture du squat se suivent presque toujours en bas d'une plaquette de garantie des loyers impayés. Elles se ressemblent. La première indemnise une absence de revenu bornée. La seconde ne verse pas de loyer et ne raccourcit aucun délai.
Le rapprochement est naturel pour un bailleur : dans les deux cas, le logement ne rapporte rien. Il se paie deux fois. Une première quand on souscrit l'option squat en croyant acheter une indemnisation. Une seconde quand on découvre, au pire moment, que la seule voie ouverte est une procédure à conduire soi-même, avec des pièces à réunir dans l'ordre.
L'essentiel, avant le détail :
- L'option vacance locative indemnise un logement vide entre deux baux, après un délai de carence et dans la limite d'un nombre de mensualités.
- La carence locative est un autre risque : un bien neuf ou remis sur le marché qui ne trouve pas preneur. Certains contrats la couvrent, d'autres l'excluent.
- Un squat n'ouvre aucun loyer à indemniser. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le propriétaire peut saisir le préfet, qui statue dans les 48 heures.
- Ce qu'un contrat peut prendre en charge sur un squat, ce sont les frais de procédure et de remise en état. Vérifiez lesquels, et à quel plafond.
Ce qui a changé depuis la loi du 27 juillet 2023
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite a élargi la procédure administrative d'évacuation forcée créée par l'article 38 de la loi du 5 mars 2007. Elle a aussi durci les sanctions pénales applicables à l'occupation sans droit ni titre.
La circulaire du 2 mai 2024 relative à la réforme de la procédure administrative d'évacuation forcée en a précisé la mise en œuvre pour les préfectures. L'effet pratique est net pour un bailleur : un logement locatif vide entre deux baux n'est plus renvoyé d'office vers la seule voie judiciaire.
Un point n'a pas bougé. Aucun de ces textes n'a créé de droit à indemnisation des loyers perdus pendant une occupation illicite. La loi a accéléré une procédure ; elle n'a pas transformé le squat en sinistre assurable.
Impayé, carence, vacance, squat : quatre situations, quatre réponses
Quatre risques circulent sous des mots voisins, et les confondre conduit à souscrire la mauvaise option.
L'impayé est le cœur du produit. Un locataire en place ne paie plus : la garantie loyers impayés verse les loyers dus, dans la limite de son plafond, et prend en charge la procédure de recouvrement.
La carence locative vise un bien qui n'a jamais été loué, ou remis sur le marché après travaux, et qui ne trouve pas preneur. Certains contrats la couvrent, d'autres l'excluent. C'est la première ligne à vérifier pour un investissement neuf.
La vacance locative, elle, concerne la période pendant laquelle un logement déjà loué reste vide entre deux baux, après le départ d'un locataire. C'est le risque que couvre l'option du même nom.
L'occupation sans droit ni titre est d'une autre nature. Personne ne doit de loyer, donc rien ne peut être indemnisé au titre des loyers. Ce qu'un contrat peut financer, ce sont des frais : avocat, commissaire de justice, serrurerie, remise en état.
Ce que l'option vacance indemnise, et à quelles conditions
L'indemnisation ne commence pas le lendemain du départ du locataire. Le contrat prévoit un délai de carence, exprimé en semaines ou en mois, pendant lequel rien n'est versé. Puis il fixe un plafond, exprimé en nombre de mensualités, calculé le plus souvent sur le dernier loyer perçu et non sur le loyer espéré du prochain bail.
Le maintien de la garantie suppose ensuite des conditions de fond, que les conditions générales détaillent : le bien doit rester louable et effectivement proposé à la location, le mandat de gestion ou la recherche de locataire doit être actif, le loyer demandé doit rester cohérent avec celui du bail précédent. Une hausse sensible du loyer au moment de la remise sur le marché peut suffire à faire tomber la garantie.
Restent les exclusions, à vérifier une par une avant de signer. La vacance qui suit une reprise du bien pour y habiter ou pour le vendre, la vacance consécutive à une résiliation imputable au bailleur, la vacance pendant des travaux décidés par le propriétaire : ces situations figurent souvent dans la rubrique des exclusions, et c'est là qu'il faut aller les lire plutôt que dans la plaquette.
Face à un squat, la procédure du préfet
Le problème, pour un bailleur, est qu'aucune somme ne lui est due. La solution ouverte depuis 2023 n'est pas une indemnisation, c'est une procédure administrative accélérée, décrite par service-public.fr (fiche F35254). Elle se conduit dans un ordre précis.
- Déposer plainte pour violation de domicile ou occupation illicite.
- Prouver que le logement est votre domicile ou votre propriété.
- Faire constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
- Demander au préfet de mettre les occupants en demeure de quitter les lieux.
Le résultat est encadré par deux délais. Le préfet statue dans les 48 heures qui suivent la demande. Les occupants disposent ensuite d'au moins 24 heures pour partir, délai porté à au moins 7 jours dans les autres cas que le domicile. Passé ce terme, l'évacuation forcée peut être exécutée avec le concours de la force publique.
Un point mérite d'être connu avant l'hiver : en cas de squat, la trêve hivernale ne s'applique pas. L'évacuation peut intervenir à tout moment de l'année (service-public.fr, fiche F35254). Si les conditions de la voie administrative ne sont pas réunies, il reste la voie judiciaire devant le juge des contentieux de la protection, qui statue sur l'expulsion et sur l'indemnité d'occupation.
C'est à cet endroit que le contrat peut servir. Certaines garanties prennent en charge les honoraires d'avocat, les frais de commissaire de justice, l'intervention d'un serrurier et la remise en état du logement. Le plafond de cette prise en charge se lit avant la souscription, pas après la constatation des dégâts.
GLI, caution et Visale : ce qui ne se cumule pas
Deux règles de non-cumul encadrent le choix d'une garantie loyers impayés, et l'une est sanctionnée par la nullité.
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie couvrant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou à un apprenti. La sanction porte sur le cautionnement, pas sur l'assurance : c'est l'acte de caution qui tombe.
La garantie Visale d'Action Logement obéit à sa propre règle. Ses conditions prévoient que le bailleur ne peut pas souscrire, sur la même période, une autre garantie couvrant les risques déjà couverts par Visale, qu'il s'agisse d'une caution ou d'une assurance, sous peine de nullité (visale.fr, consulté le 16 septembre 2026). Un bail sécurisé par Visale n'a donc pas vocation à recevoir en plus une garantie loyers impayés.
Quatre lignes à lire dans le contrat
- Le statut de chaque garantie : la vacance et la carence sont-elles incluses, en option, ou absentes.
- Le déclencheur : à partir de quel événement et après quel délai de carence l'indemnisation commence.
- Le plafond : combien de mensualités, calculées sur quelle base, et sur quelle durée totale.
- Vos obligations : diligences de relocation, délai pour déclarer la fin d'un bail, plafonnement du nouveau loyer.
Un exemple montre l'enjeu. Trois mois de carence sur une vacance de quatre mois ne laissent qu'un mois indemnisé. Sur un studio à 550 €, l'option aura coûté sa prime pour un versement unique. Le calcul se fait avant de souscrire, avec la durée moyenne de relocation observée sur votre secteur.
Ce qu'il ne faut pas faire
- Engager des travaux d'amélioration pendant la période de vacance sans avoir lu la clause : des travaux décidés par le bailleur peuvent suspendre l'indemnisation.
- Remonter fortement le loyer entre deux baux, au risque de sortir des conditions de maintien de la garantie.
- Tenter de faire partir soi-même un occupant, en changeant la serrure ou en coupant l'eau : la voie de fait expose le bailleur à des poursuites.
- Souscrire une garantie loyers impayés sur un bail déjà sécurisé par Visale, ou demander une caution en plus d'une GLI hors du cas de l'étudiant et de l'apprenti.
Le prix de l'option se juge sur le bien, pas sur le taux
Une option vacance locative se chiffre en pourcentage du loyer annuel, et ce pourcentage ne dit rien de son utilité. Ce qui décide, c'est la durée probable de vacance sur votre bien. Un deux-pièces en zone tendue se reloue vite, et l'option a de fortes chances de ne jamais servir. Un logement excentré, un grand appartement dans une ville étudiante, un bien difficile à relouer hors saison : la même option change de nature. C'est notre lecture, et elle se vérifie commune par commune.
Deux éléments complètent le calcul. Au régime réel des revenus fonciers, les primes d'assurance liées au bien sont déductibles, ce qui abaisse le coût net de l'option pour un bailleur imposé. Et le contexte tarifaire des contrats de bailleurs se tend : en 2025, la prime moyenne d'un contrat propriétaire non occupant s'établit à 191 €, en hausse de 8,1 % sur un an (France Assureurs). Ce montant ne mesure pas le prix d'une option vacance, qui relève d'un autre contrat ; il situe la pente générale des cotisations qui pèsent sur un bien loué.
Questions fréquentes
La garantie vacance locative se déclenche-t-elle si mon locataire part sans préavis ?
Le départ anticipé ouvre la période de vacance, mais l'indemnisation reste soumise au délai de carence du contrat et à vos diligences de relocation. Un départ sans préavis ne supprime pas la carence : il avance seulement le point de départ du décompte.
Qu'est-ce que la carence locative ?
C'est l'absence de locataire sur un bien qui n'a jamais été loué, ou remis sur le marché après travaux, faute de candidat. Elle se distingue de la vacance, qui suppose un bail antérieur. Certains contrats la couvrent, d'autres l'excluent : c'est la première clause à lire pour un investissement neuf.
Peut-on assurer un locataire déjà en place ?
Certains contrats l'acceptent, à condition que le locataire soit à jour de ses loyers et réponde aux critères de solvabilité de l'assureur. Un impayé déjà survenu ne devient jamais assurable après coup.
Le squat est-il traité comme un impayé de loyer ?
Non. Un occupant sans droit ni titre ne doit pas de loyer au sens du bail, il n'y a donc aucun loyer à indemniser. Ce que le contrat peut couvrir, ce sont les frais de procédure et de remise en état, dans la limite de son plafond.
La trêve hivernale protège-t-elle un squatteur ?
Non. En cas de squat, la trêve hivernale ne s'applique pas : l'évacuation forcée peut intervenir à tout moment de l'année (service-public.fr, fiche F35254).
