Devis assurance loyers impayés

Ce que ce questionnaire mesure

Ce questionnaire teste d'abord l'éligibilité du locataire, avant de parler de garantie.

À avoir sous la main

• le montant du loyer charges comprises
• les revenus et la situation professionnelle du locataire
• le bail et sa date de prise d'effet

La réponse qui engage le plus

Un dossier hors critères d'éligibilité annule la couverture, même payée. Les revenus du locataire se déclarent tels qu'ils sont justifiés.

Les critères d'éligibilité ne se négocient pas après coup

Chaque assureur publie une grille d'éligibilité. Elle porte en général sur le rapport entre les revenus nets du locataire et le loyer charges comprises, sur la nature du contrat de travail, et sur la période d'essai éventuelle.

Trois situations méritent d'être anticipées. Le locataire en contrat à durée déterminée ou en intérim, admis par certains assureurs sous conditions d'ancienneté et de durée restante. L'étudiant ou l'alternant, presque toujours accepté avec un garant remplissant lui-même les critères. Et le travailleur indépendant, dont les revenus s'apprécient sur les derniers exercices déclarés, avec des pièces différentes.

Le point qui coûte le plus cher se situe ailleurs. La conformité s'apprécie à la date d'entrée dans les lieux, sur les pièces justificatives que vous avez collectées. Un dossier accepté sur déclaration puis contredit par les justificatifs prive de garantie, et cela se découvre au premier impayé. Constituez donc le dossier complet avant de signer le bail : pièce d'identité, trois derniers bulletins de salaire, contrat de travail, dernier avis d'imposition, justificatif de domicile. Et conservez-en une copie pendant toute la durée du bail.

Cumul avec une caution, et alternatives

Un point de droit tranche une question fréquente. Un bailleur ne peut pas cumuler une assurance contre les impayés et un cautionnement pour un même logement, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. La logique est simple : on ne garantit pas deux fois la même créance.

Il faut donc choisir. Le cautionnement d'un proche est gratuit mais dépend de la solvabilité durable du garant et suppose d'aller le chercher en cas de défaut. L'assurance a un coût, exprimé en pourcentage du loyer charges comprises, mais elle prend aussi en charge la procédure et les frais de contentieux.

Un dispositif public existe par ailleurs, la garantie Visale, gratuite pour le bailleur et accordée au locataire sous conditions. Elle fonctionne comme un cautionnement et relève donc de la même règle de non-cumul. Vérifiez l'éligibilité du locataire avant de payer une assurance : sur certains profils, notamment les jeunes actifs, cette solution répond au besoin sans cotisation.

Les délais qui font perdre la garantie

Le contrat comporte un calendrier strict, et c'est là que les bailleurs perdent le plus souvent leurs droits.

Le délai de carence d'abord, entre la souscription et l'entrée en vigueur, qui interdit de souscrire une fois l'impayé survenu.

Le délai de déclaration ensuite. Il court à partir du premier loyer resté impayé, et non à partir du moment où vous jugez la situation sérieuse. Il est court, souvent de l'ordre de quelques semaines, et son dépassement fait tomber le dossier. Beaucoup de bailleurs attendent deux ou trois mois par souci d'apaisement et perdent tout.

Les diligences enfin. Le contrat impose en général une relance écrite, puis une mise en demeure par lettre recommandée, dans des délais précis. Ces actes ne sont pas des formalités : ils constituent la preuve exigée par l'assureur et le point de départ de la procédure judiciaire.

Deux vérifications complètent le choix d'un contrat. Le plafond global d'indemnisation, exprimé en mois de loyer ou en montant, et la durée maximale de prise en charge. Et l'étendue des garanties annexes : détériorations immobilières, frais de procédure, et prise en charge du loyer pendant la période qui sépare le jugement d'expulsion de la libération effective des lieux, qui peut être longue.

Du premier impayé à la libération des lieux

Le contrat ne remplace pas la procédure : il la finance, et souvent il la pilote. Savoir comment elle se déroule explique pourquoi l'assureur exige tant de rigueur dès les premières semaines.

Le premier acte formel est le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, qui fait courir le délai de la clause résolutoire du bail. Faute de régularisation, le juge est saisi pour constater la résiliation et ordonner l'expulsion. Suivent un commandement de quitter les lieux puis, si le locataire reste, une demande de concours de la force publique adressée au préfet.

Une période bouscule tous les calendriers. Du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée, sauf exceptions prévues par le texte (code des procédures civiles d'exécution, article L412-6). Un impayé traité tardivement à l'automne peut repousser la libération des lieux de plusieurs mois. C'est exactement pendant ces mois que le plafond et la durée de prise en charge du contrat sont mis à l'épreuve.

Une fois le dossier accepté, l'assureur indemnise dans les limites du contrat, puis se retourne contre le locataire. Ne négociez pas seul un échéancier ou un abandon de dette sans son accord écrit : un arrangement conclu dans son dos peut compromettre son recours, et avec lui votre indemnisation.

Ce que vous pouvez demander au candidat locataire

La grille de l'assureur pousse à collecter beaucoup de documents. La loi, elle, borne ce qu'un bailleur peut exiger d'un candidat et de sa caution : la liste des pièces autorisées est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Pièce d'identité, justificatif de domicile, justificatifs d'activité professionnelle et de ressources y figurent.

L'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 interdit à l'inverse de demander, entre autres, des relevés de compte bancaire, une attestation de bonne tenue de compte, une photographie d'identité hors celle de la pièce d'identité, la carte vitale ou un dossier médical. Le bailleur qui passe outre s'expose à une amende administrative.

Les deux exigences se concilient sans difficulté : les justificatifs de ressources autorisés suffisent à vérifier les critères de l'assureur. Le piège vient de l'excès de prudence, qui fait réclamer davantage sans rien apporter au dossier. Conservez chaque pièce reçue, datée, avec le bail signé : c'est ce dossier que l'assureur ouvrira au premier impayé.

Dégradations : le dépôt de garantie passe d'abord

La garantie des détériorations immobilières intervient après imputation du dépôt de garantie, sur la base d'une comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Sans ces deux documents, établis contradictoirement ou par commissaire de justice, la preuve des dégâts imputables au locataire disparaît.

Le dépôt de garantie est plafonné par la loi du 6 juillet 1989 : un mois de loyer hors charges pour une location nue (article 22), deux mois pour une location meublée (article 25-6). Sur un logement équipé ou récemment rénové, cette somme couvre peu de chose face au remplacement d'une cuisine, et c'est là que la garantie prend son intérêt.

L'usure normale reste à la charge du bailleur. Le contrat peut appliquer sa propre grille de vétusté, et une grille convenue dans le bail facilite la discussion. Photographiez chaque pièce à l'entrée, compteurs compris, et joignez les clichés datés à l'état des lieux.

Meublé, colocation, bail mobilité

En location meublée, les baux sont plus courts et la rotation plus rapide. Chaque nouveau locataire suppose un nouveau dossier conforme, et un changement de locataire non signalé à l'assureur peut laisser le nouveau bail hors garantie.

En colocation avec clause de solidarité, le colocataire qui donne congé reste tenu des dettes locatives jusqu'à ce qu'un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet de son congé (loi du 6 juillet 1989, article 8-1). Demandez comment le contrat traite ce départ. Si l'éligibilité reposait sur les revenus de celui qui s'en va, le dossier peut ne plus être conforme.

Le bail mobilité interdit d'exiger un dépôt de garantie (article 25-12). Aucune somme retenue ne viendra donc compenser les dégradations, ce qui plaide pour une garantie adaptée, à condition que l'assureur accepte ce type de bail. Posez la question avant de le signer.

La prime se déduit, l'indemnité se déclare

Au régime réel d'imposition des revenus fonciers, les primes d'assurance, dont celle d'une garantie des loyers impayés, font partie des charges déductibles (code général des impôts, article 31). En location meublée, le traitement suit les règles des bénéfices industriels et commerciaux, à voir avec votre conseil.

La symétrie s'oublie facilement : les indemnités versées par l'assureur à la place des loyers sont imposables comme les loyers qu'elles remplacent, l'année où vous les encaissez.

Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % est réputé couvrir toutes les charges, et la prime ne se déduit pas en plus. Pour un bailleur qui hésite entre les deux régimes, le coût de la garantie entre dans le calcul, sans suffire à le trancher.

Contrat individuel ou contrat de l'agence

Un bailleur qui confie la gestion à une agence se voit souvent proposer l'adhésion au contrat collectif négocié par celle-ci. Les critères d'éligibilité et les plafonds sont alors ceux du contrat de groupe, et c'est l'agence qui constitue le dossier.

Deux conséquences méritent attention. La garantie est généralement liée au mandat de gestion : demandez ce que deviennent la couverture et les sinistres en cours si vous résiliez ce mandat. Et la déclaration d'un impayé passe par l'agence, dont la réactivité devient votre délai.

Dans les deux formules, la prime reste pour vous. Elle ne figure pas dans la liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, et ne peut donc pas être refacturée au locataire.

Déclarer un impayé : le dossier à préparer

La déclaration à l'assureur se fait sur pièces. Réunissez avant d'appeler le bail signé et ses annexes, le dossier du locataire constitué à l'entrée, le décompte des sommes dues mois par mois, les copies des relances et de la mise en demeure et, s'il a déjà été délivré, le commandement de payer.

Tenez ce décompte à jour jusqu'au bout. L'assureur indemnise sur des montants précis, loyer et charges séparés, et chaque paiement partiel du locataire doit y figurer avec sa date.

Si le bien est géré par un administrateur de biens, vérifiez qui déclare : vous, ou l'agence au titre de son contrat. Un impayé que chacun croit déclaré par l'autre est un impayé non déclaré.

Un locataire de bonne foi en difficulté

Tous les impayés ne viennent pas d'un locataire de mauvaise foi. Une perte d'emploi, une séparation ou une maladie suffisent. Des dispositifs publics existent pour ces situations, et les connaître sert aussi le bailleur.

Si l'aide personnalisée au logement vous est versée directement, vous êtes tenu de signaler l'impayé à l'organisme payeur. Le fonds de solidarité pour le logement, géré par le département, peut par ailleurs accorder au locataire une aide pour résorber une dette de loyer, sous conditions de ressources.

Ces solutions ne dispensent pas de respecter le calendrier du contrat. Déclarez l'impayé à l'assureur dans les délais, puis tenez-le informé des démarches engagées par le locataire. Un apurement de la dette peut éviter une procédure longue, mais il se décide avec l'assureur, pas sans lui. Orientez le locataire vers ces aides dès le premier retard : une dette récente se résorbe plus facilement qu'une dette de six mois.

Gratuit et sans engagement, concrètement

Demander un devis ne crée aucune obligation de souscrire, et vous pouvez abandonner le questionnaire à tout moment. Vos réponses servent à établir les propositions qui vous sont faites ; la page sur la confidentialité décrit l'usage qui en est fait.

Une erreur de bonne foi corrigée avant la souscription se règle par un recalcul de cotisation. Découverte après un sinistre, elle peut réduire l'indemnité à proportion de l'écart de prime.

Un devis ne vous engage pas, et il n'engage pas davantage l'assureur : selon le code des assurances, la proposition d'assurance n'engage ni l'assuré ni l'assureur, et seule la police ou la note de couverture constate leur engagement réciproque (article L112-2). Faites préciser par écrit la date d'effet et, si l'assureur en indique une, la période pendant laquelle il maintient le tarif proposé.

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